冬季初雪，一大早文X就带着公司咨询顾问赶赴XX县提供帮助。文X这次的帮扶对象是XX山区腹地的一个小山村，地处偏僻，发展一直滞后。接近中午，文X到达山村，随即走访乡亲，发放慰问品。任务完成，准备返程，村支书和村主任执意留他们吃午饭。盛情难却，文X应邀用餐。村支书介绍到一同用餐的还有本村帮扶单位山东省知名房地产公司老总刘X。

席间，大家交谈甚欢，刘总在得知文X是财税专家后，向其讨教财税问题。他提到最近公司要出售一栋房子，相关税收能否筹划。文X认真地为他分析关于筹划的案例：ZZ房地产公司出售一栋房屋，房屋不含增值税售价为1,000万元，该房屋进行了简单装修并安装了必备设施。根据相关税法规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、增值税、城建税、教育费附加以及企业所得税，文X在案例中使用两次销售筹划方案。

【分析】

房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和增值税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率高，所适用的税率也越高。因此，如果可以分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以在简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

【对比】

筹划前，应纳土地增值税为240万元。

具体计算：

土地增值率=600÷400=150%。

应纳土地增值税=600×50%-400×15%=240(万元)。

筹划后，将该房屋的出售分为两个合同。

第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋不含增值税出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。

第二个合同为房屋装修合同，装修费用不含增值税300万元，允许扣除的成本为100万元。应纳土地增值税为155万元。

具体计算：

土地增值率=400÷300=133%。

土地增值税=400×50%-300×15%=155(万元)。

【结果】

经过财税筹划，减轻企业成本负担85万元(240-155)。

    【政策依据】

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6号)第十条规定：条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50%  土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的  土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%  

(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%  土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%  土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

    公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。