最近公司进了一批新人，文X准备先让他们进行培训再上岗。为保证效率，他决定亲自讲课，专门精心策划了20个案例，其中有一个关于土地增值税的案例比较经典。

案例中XXX房地产开发企业2016年1月取得房产销售许可证，开始销售房产。2017年底已经销售了86%的房产，经过企业内部初步核算，该企业需要缴纳土地增值税8,000万元。         目前该企业已经预缴土地增值税2,000万元。针对企业应当如何进行纳税筹划，文X采取推迟清算时间以达到筹划的效果。

【分析】

根据房地产开发企业土地增值税清算管理有关规定，已竣工验收的房地产开发项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。如果该企业进行土地增值税清算，则需要在2018年初补缴6,000万元税款。如果该企业有意控制房产销售的速度和规模，将销售比例控制在84%,剩余的房产可以留待以后销售或用于出租。这样，该企业就可以避免在2018年初进行土地增值税的清算，可以将清算时间推迟到2019年初。

【对比】

筹划前，2018年初进行土地增值税清算，需缴纳土地增值税6,000万元。

筹划后，2019年初进行土地增值税清算，需缴纳土地增值税6,000万元。

【结果】

这样就相当于该企业获得了6,000万元资金的1年期无息贷款。如果银行同期贷款利率为7%,则该纳税筹划为企业节约利息420万元。

   【政策依据】

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第二条规定：

土地增值税的清算条件：

(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。