XX房地产开发公司在河北某县城开发了一个楼盘，通过金税老客户介绍，找到文X做土地增值税清算业务。为了体现公司对此业务的重视，特地派出了以文X为首的精英组。经过一个多月的艰苦奋战，文X小组出色地完成了该清算任务。

XX房地产开发公司正在开发XXX小区，为此项目支付土地出让金1,500万元，开发成本3,200万元，含借款利息200万元，可售面积30,000平方米。公司正在制定销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3,200元，销售收入总额为9,600万元，由于不知如何计算土地增值税，请文X帮助进行纳税筹划。文X在筹划过程中，使用了适当加大建造成本的方法实现财税筹划。

【分析】

房地产企业为了提高产品的竞争力，在市场可以接受的范围内，采取适当加大公共配套设施的投入、改善住房周边环境、提高装修档次等手段增加房屋卖点。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍，这样就拉动了增值率的降低，从而成功降低企业成本。

【对比】

筹划前，销售毛坯房应缴纳土地增值税1,207.5万元。 具体计算：

不含息建造成本=1,500+3,200-200=4,500(万元)。 扣除项目金额=4,500×130%=5,850(万元)。

增值额=9,600-5,850=3,750(万元)。

增值率=3,750÷5,850=64%,适用税率40%,速算扣除率为5%。

应缴土地增值税=3,750×40%-5,850×5%=1,207.5(万元)。

筹划后，改卖毛坯房为装修房。对房屋进行装修，预计装修费用1,200万元，装修之后，每平方米售价为3,600元，销售收入总额10,800万元。无其他变动因素，应缴纳土地增值税1,107万元。

具体计算：

不含息建造成本=1,500+3,200-200+1,200=5,700(万元)。 扣除项目金额=5,700×130%=7,410(万元)。

增值额=10,800-7,410=3,390(万元)。

增值率=3,390÷7,410=45.7%,适用税率30%。  

应缴土地增值税=3,390×30%=1,017(万元)。

【结果】

筹划后，企业可以减少成本190.5万元(1,207.5-1017)。 可见，提高房产售价，适度加大建造成本，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率。如果是普通标准住宅，可以免缴土地增值税；如果是非普通标准住宅，可以降低增值额、降低增值率，使得土地增值税适用于较低税率。

【政策依据】

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6号)第十条规定：条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50%  土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的  土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%   土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%  土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。