随着陆续为老家几位房地产商成功完成土地增值税筹划咨询案以后,刘X在老家的名气越来越大,业务量也越来越多。这不,老家一位开发商余总打来电话,请刘X团队为他的公司提供整体财务咨询服务。为了提升刘X团队的综合实力,刘X决定借助外部的力量,找该领域最擅长的人来筹划。于是将此次筹划方案交由金税公司房地产咨询部处理。金税团队拿到相关资料后,一个小时就给出了方案,为了稳妥起见,金税团队还是在方案提交之前让刘X选择。
余总公司以80万元从某企业购进一块土地。随着城市发展,土地逐渐升值,公司将土地以300万元的价格出售给某公司,其应缴各项税费如下:城市维护建设税适用税率为7%, 教育费附加征收率为5%, 当地规定契税适用税率为4%(不考虑其他费用)。刘X看了金税团队的筹划案之后连连称赞。
【分析】
一般情况下,纳税环节越多,产生的总税负将越大。因此,减少销售环节是常见的财税筹划思路。但土地增值税正好相反,其纳税环节越多,总税负可能越小。纳税人在销售不动产或转让土地使用权时,若增加一个(或多个)中间环节,则可将一次高增值分解为两次(或多次)相对较低的增值,从而降低增值率和适用高税率的金额。
【对比】
筹划前,直接出售给某公司,各项税收合计104.616 万元。
具体计算:
应缴纳转让无形资产增值税=(300-80)×5%=11(万元)。
应缴纳城市维护建设税、教育费附加=11×(7%+5%)= 1.32(万元)。
土地增值率=(300-80-11-1.32)÷(80+11+1.32)×100%=225%,适用税率为60%,速算扣除系数为35%。
应缴纳土地增值税=(300-80-11-1.32)×60%-(80+11+1.32)×35%=92.296(万元)。
各项税收合计=11+1.32+92.296=104.616(万元)。
筹划后,增加销售环节,公司可先将土地以200万元销 售给具有关联关系的A公司,再由后者以300万元销售给某公司,各项税收合计89.872万元。具体计算:
公司应缴纳转让无形资产增值税=(200-80)×5%=6(万元)。
公司应缴纳城市维护建设税、教育费附加=6×(7%+5%)= 0.72(万元)。
公司应缴纳土地增值税:
①扣除项目金额=80+6+0.72=86.72(万元);
②增值率=(200-86.72)÷86.72×100%=131%,适用税率为50%,速算扣除系数为15%;
③ 土地增值税=(200-86.72)×50%-86.72×15%= 43.632(万元)。
A公司应缴纳转让无形资产增值税=(300-200)×5%=5(万元)。
A公司应缴城市维护建设税、教育费附加=5×(7%+5%)= 0.6(万元)。
A公司应缴纳契税=200×4%=8(万元)。
A公司应缴纳土地增值税:
①扣除项目金额=200+8+5+0.6=213.6(万元);
②增值率=(300-213.6)÷213.6×100%=41%,适用 税率为30%;
③土地增值税=(300-213.6)×30%=25.92(万元)。
各项税收合计=6+0.72+43.632+5+0.6+8+25.92=89.872 (万元)。
【结果】
筹划前后,虽然增加了纳税环节,但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低,使整体成本降低14.744万元,达到了筹划效果。
【政策依据】
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6号)第十条规定:条例第七条所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去 扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200% 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。