春节将至,亮X回了趟老家看望父母。从北京回老家的路程非常顺畅,但进入县城后,由于家住老城区,车子堵得水泄不通。短短4公里的路程走了近一个小时,亮X摇了摇头,看样子得给父母换套新城区的房子。
第二天,亮X就来到了城北新区的XX置业,刚进营销部的门就碰到了高中同学张X,张亮得知他要买新房子,连忙告诉亮X自己在这任营销经理。在短暂交谈后,张X说可以给老同学购房优惠,同时也请亮X帮个小忙:所在公司最近盘下了一栋普通标准住宅,经核算,税法规定的扣除项目金额为5,000万元,该公司原定不含增值税销售价格为6,500万元,请亮X为其做出纳税筹划方案。
【分析】
纳税人建造普通标准住宅出售,在增值额大大超过扣除项目金额20%的情形下,单纯靠确定适宜的销售价格已经不足以将增值率控制在20%以内,或者通过大幅降低销售价格已经得不偿失。此时就可以考虑适当提高扣除项目金额,将增值率控在20%以内。
【对比】
筹划前,按6,500万元销售,不考虑其他因素,应纳土地增值税450万元。
具体计算:
增值额=6,500-5,000=1,500(万元)。
增值率=1,500÷5,000=30%。
应纳土地增值税1,500×30%=450(万元)。
筹划后,公司可以加大对小区公共配套设施投入,使得扣除项目金额提高至7,500万元,但增值额仍保持1,500万元,此时的增值率=1,500÷7,500=20%,可以免征土地增值税。
【结果】
在增值额不变的前提下,提高扣除项目金额可以大大降低增值率,从而享受免征土地增值税的优惠。
【政策依据】
1. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定,土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额 200%的部分,税率为50%;
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定,有下列情形之一的,免征土地增值税:
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。